Köpa fastigheter tägerig
Typer av fastigheter att köpa eller hyra i Norge. Bostäder i Norge är så mångsidiga vilket innebär att den tillgängliga fastigheten uppfyller potentiella kunders olika behov. Så innan du bestämmer vilket specifikt boendealternativ du ska ta, var medveten om kostnaderna. Jag har fått frågan många gånger om det är bäst att köpa en fastighet privat dvs Enskild Firma eller via aktiebolag. Den här artikeln riktar sig till dig som är på väg att göra ditt första förvärv eller är ganska ny på att investera i fastigheter och troligtvis är du redan idag företagare.
Ska jag köpa fastigheten privat eller via aktiebolag?
Som fastighet syftar jag på fastigheter som har hyreslägenheter i sig, kontor eller industri. Villor, skogs- eller jordbruksfastigheter är helt annorlunda och täcks inte i det här inlägget. Själv har jag köpt fastigheter både privat och via AB. Jag har helt enkelt fått lära mig både för- och nackdelar med bägge formerna.
Det generella rådet från rådgivare är att alltid köpa via AB — men så behöver det inte vara. Den här texten har inte för avsikt att vara heltäckande. Utan är mer till för att du ska kanske få en bredare förståelse och vara bättre förberedd när du tar hjälp av din revisor och advokat för att slutföra ett förvärv. Man måste ta med sig grundtanken från staten: Bolagsform ska inte spela någon roll för vilken skatt man betalar Lagstiftningen förändras löpande och i långa loppet bör det alltså inte spela någon roll för hur mycket skatt man betalar.
Så även om din huvudsakliga fråga grundar sig i att minimera din skatt, så försök även att fundera vilka långsiktiga konsekvenser det får av den ägandeform du väljer. Vid direktköp av en fastighet, så regleras mycket av ansvaret i jordabalken. Det kan räcka med ett avtal på 1 sida, även om det inte är ovanlig med upp till 4 sidor. Vid köp av en paketerad fastighet i ett aktiebolag, så blir det juridiska mycket mer komplicerat.
Du tar över allt ansvar som bolaget gjort sedan det grundats. Frågar man en jurist, så tycker de många gånger att det är smidigare med att köpa ett AB. Men det kräver att många saker styrs upp i ett köpeavtal. Räkna med ett avtal på 10 — 20 sidor. Komplexiteten är högre och det kommer definitivt vara fler diskussioner fram och tillbaka i avtalsförhandligen, vilket fördyrar processen. Räkna med en advokatkostnad på tsek för köp av fastighet i AB och tsek för direktköp av fastighet.
Vid köp av AB, så gillar också banken att få en transaktionsbeskrivning gjord av din revisor — vilket också så klart kostar pengar. Vinnare : Om fastigheten redan ligger i ett AB, så vinner Aktiebolag.
Att köpa ut delägare i samägd fastighet
Om fastigheten säljs direkt, så vinner Enskild Firma. Banken tar mindre risk att låna ut till dig privat men självfallet med pantbrev i fastigheten. Huvudanledningen är att du kommer göra allt du kan för att undvika personlig konkurs. Banken måste alltid se att de framtida kassaflödena från fastigheten kan betala för räntor och amortering. Men ibland kanske de inte med säkerhet kan se det — då underlättar det om du köper fastigheten privat.
Jag har flera exempel där man kan få bättre villkor — både avseende ränta, amortering och belåningsgrad. Men det kan så klart skilja sig mot just din lokala bank. Via aktiebolag så kan det ibland vara lite knepigare att få ihop bankfinansieringen. Grunden i problemet ligger i att det är förbjudet att köpa ett aktiebolag för sina egna pengar för dig som vill djupdyka i det ämnet, rekommenderas att läsa på om Trustor-affären.
Vi gör ett räkneexempel: Fastighetens pris: 10 msek Befintliga lån på fasigheten: 2 msek Den belåning som du har räknat med att ha: 6 msek Din bank kan vid transaktionstillfället bara ha 2 msek som lån i aktiebolaget du köper. De resterande 4 msek måste du finansiera på annat håll tillfälligt. Oftast då med något slags brygglån med högre ränta. Brygglånet är något som ditt exiterande aktiebolag ska stå på. Efter månader en tidsperiod som måste godkännas av bolagets revisor , kan bolaget belåna fastigheten i aktiebolaget, betala upp pengarna till moderbolaget och brygglånet kan betalas tillbaka.
För att priset på en fastighet paketerad i aktiebolag ska bli rätt, så måste man också ta hänsyn till det egna kapitalet vid tillträdesdagen. Så innan dess måste en s. Om säljarna är väl förberedda, så minskar de det egna kapitalet till det minsta som är tillåtet samt delar ut allt fritt eget kapital. Då kommer köparen likviditetsmässigt betala mindre för aktierna, även om det underliggande fastighetsvärdet är detsamma.
Aktiebolag är lättast att förstå. Enskild firma är lite klyddigare. Vinsten kan dels beskattas som lön och dels som inkomst av kapital. Om du samtidig får lön från ett aktiebolag, så kanske du redan kommer upp i gränsen för att betala statlig inkomstskatt.